浣撹偛*涓冩槦褰╂煡璇?吳建斌:對行業不要悲觀,只要堅持住就會迎來好發展

海南七星彩信誉投注 www.yfmeb.com 苗野2020-02-26 08:32:16來源:中房報

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??青山一道同云雨,明月何曾是兩鄉。

??2020年開年,疫情的“黑天鵝”橫空出現,讓全國各行各業遭受不同程度的影響。對于房地產行業而言,注定是坎坷波折的一年。

??疫情帶來了空前的考驗,多市“封城”,不少城市的售樓處關閉、工地停工,房企基本遭遇現金流流入的“斷流”??碩鵂嗖饈菹允?,春節假期之后一周88個城市成交面積相比去年節后一周暴跌95%,同比跌幅由春節假期的30%擴大65個百分點,其中有29個城市與去年同期相比,暴跌100%,屬于零成交狀態。1月份,百強房企銷售金額5571.3億元,同比下滑12.7%。

??不可預見特殊形勢下,房企積極應對市場變化,線上營銷全面鋪開,截至目前全口徑TOP200房企中已有143家重啟或新推出線上售樓處,“無理由退房”“差價補償”等也成為房企促成交的手段。恒大更是打響了房企降價的重要“第一槍”,以7.5折的驚人優惠刷爆全網。

??一邊是房企告急,另一邊是地方財政“余糧”將要見底。2月12日起接連5天,西安、上海、無錫等十余個省市陸續出臺階段性紓困新政,希望能企穩房地產市場。

??值此全國戰“疫”關鍵時刻,中國房地產報特邀陽光城集團執行副總裁吳建斌就新冠疫情“黑天鵝”對房地產市場帶來影響進行深入解析,這位“地產老中醫”拋出了自己的抗疫良方,他說要保持好一金流,未來會有好的發展機會。同時,吳建斌將要出版《心若靜,風奈何》,這是一本他35年修心養性的隨筆,他期待大家喜歡。

??上半年銷售很糟糕

??下半年壓力很大

??中國房地產報:你認為此次疫情對整個行業有什么影響?包括影響程度、周期、人群?

??吳建斌:這次疫情來的比較突然,對房地產行業的影響也比較大。我們基本判斷是2月份房企銷售額會很糟糕,3月份也不會變好。如果疫情在3月份結束不了,對房企二季度銷售的影響也會比較大,本身房地產銷售就存在慣性和滯后的問題。房企今年整體銷售規模與去年同期相比,相信會減少兩到三成。

??對住宅市場影響最大的是銷售。一般企業的預算安排都是時間過半,任務過半,上半年應該完成全年目標的50%。但現在看來,上半年完成全年目標的20%——30%已經很不錯了,下半年要完成銷售目標的70%——80%,意味著下半年市場競爭會非常激烈,房企的銷售壓力及資金回籠壓力會很大。

??另外,疫情對房企2——6月份這段時間的現金流影響太大,所有企業都應該在這個時間段把管好現金流擺在第一要務。當下,經營現金流和投資現金流基本停滯,只剩下融資現金流,房企的重兵也都應放在了融資環節上。如果哪家房企現金流管的不好,可能會出現債務違約。

??中國房地產報:對于疫情后2020年房地產市場發展趨勢有什么判斷?

??吳建斌:長期來講,房地產行業向好的趨勢不會變,但是在大的周期里,今年是比較難的一年,主要受疫情“黑天鵝”事件的影響。

??春節之前還沒有發生疫情的時候,我判斷房地產行業會一直處于高位橫盤狀態,這個橫盤可能會持續十幾年時間,也就是說在去年16萬億元銷售額的上下波動十幾年。但是,房地產未來普漲的趨勢是不會變的,有機會在三五年內達到20萬億元的市場規模。

??這次疫情對商業地產的影響也很大。商業是重資產,過去正常情況下,商業地產的投資回報就在3%——5%。疫情之后,大家真的要對商業地產進行重新評估,未來商業投資如何選擇,怎么走,都是個巨大的挑戰?;褂行醋致ナ艿降某寤饕膊恍?,很多城市的寫字樓本來就供過于求,疫情中大家都采取網上辦公,也挺好的,如果這成為一種趨勢,對寫字樓影響是巨大的。

??但是這次疫情對物業管理的影響是正向的。疫情期間,物業公司發揮了很大的作用,提供了很多細致的服務,這是好事兒。從另外角度講,物業公司管理得好,創造價值的機會是很多的。為什么從去年開始,物業管理公司股票一直漲的不錯,其實也是看好物業管理公司的未來價值。

??陽光城仍然會新增土儲

??中國房地產報:這次疫情對于公司發展帶了什么樣的沖擊?有什么改變的計劃嗎?如是否會推遲拿地以及融資計劃等?

??吳建斌:2月和3月,陽光城主要做的就是安全運行,加快現金回收。比如加快回收原有的應收款,消化庫存等。

??至于買地,我們現在處于觀望階段,二三月估計一塊地也不買,但要看清市場發生什么樣的變化。過了觀望期,土地還是要大舉投資的,原來計劃今年預增的土地儲備貨值的計劃目標沒有變。陽光城在全國布局100個城市,衡量的投資標準就是要求項目測算的凈利潤率不能低于10%,現金流回正時間不超過12個月。所以,選不選哪個項目或選擇哪個城市投資,取決于投模的測算結果而定。

??疫情期間,我們還有一項工作就是跟銀行做好溝通,這是房企融資最主要的渠道,陽光城合作的金融機構也需要了解陽光城受疫情的影響和應對,所以溝通是必要的。

??另外,也期待再融資市場對于房地產放開,如果定增放開,股本金才能增加,負債率就可以降低,企業才會更健康。從2016年——2019年,定增停了三年,如果定增推動成功,陽光城會更穩健。

??疫情之后不會出臺更寬松政策

??中國房地產報:參考2003年“非典”疫情,這次是否會后續對房地產行業出臺利好政策?

??吳建斌:長期來講,政策對于房地產市場還是打壓的,后續也不會出臺更寬松的政策。短期只是針對房企遇到的困難,大約有十幾個城市出臺了一些紓困政策。我們還是期待全國因城施策,有更多的城市盡快推出一些對房企支持的政策。否則有些房企挺不過去的,出現很大流動性?;幕?,影響面也會非常大。

??2018年和2019年,中央政治局對房地產市場做過重要的決定,最核心的兩條:一是房子是用來住的,不是用來炒的;二是認為房地產行業不應占用國家太多的資源,不希望更多的資源再進入到房地產市場。相信這個大政方針是不會變的。新冠疫情最嚴重影響兩三個月,再長四五個月,這對于中國整個經濟體來說不是什么大不了的事件。

??中國房地產報:對于后續房地產調控政策的調整,你有哪些建議?

??吳建斌:建議就兩點,一是房地產調控政策在過去幾年已經發揮了重要的作用,但現在的房地產市場比較難,在政策上建議進一步加強引導,讓市場激活,恢復市場正常的買賣,行業進入良性循環,這樣對國家經濟也有很大的助力。個別城市的“限購”可以繼續保留,讓當地的老百姓根據自己的能力去買房,這是必要的。

??二是,過去兩年針對房地產市場出臺的嚴控的融資政策建議適當放開,譬如資管平臺取消了,基金管理取消了,信托前融取消了,我覺得這個政策過于嚴厲了,應該讓金融機構跟企業保持正常的市場運行行為。大家各取所需,才能實現多贏。

??保持鎮定,樂觀對待

??房地產依然向好

??中國房地產報:這次疫情帶給你個人的最大沖擊是什么?有什么感觸?

??吳建斌:個人感觸還是蠻大的。我建議國家對食用“野味“立法,而且執行上要嚴厲,用法律將“野味”帶離餐桌。野味是動物,也是有生命的,不能再殺害野生動物了。

??我也提倡大家講究公共衛生,做到分餐制。另外要鍛煉身體,提高免疫力。西醫講免疫力,中醫講陰陽平衡,必須要加強鍛煉,養成良好的習慣。

??最后一點,我覺得因這次疫情倒逼所有生活所需都可通過網購來實現,將來這樣的消費行為就是一個趨勢,我們要努力去適應這樣的變化。

??中國房地產報:在疫情面前有什么樣的心里話,要我們傳遞給行業,一起為武漢加油?

??吳建斌:一是,所有人要保持鎮定。這次疫情來得太突然,全國人民都慌了、亂了,謠言四起,但保持鎮定很重要。疫情已經得到國家重視,很快就會控制好。

??二是,每個人要把自己管好,做好自己。企業也一樣,做好自己,不要給社會添亂。

??三是,不要悲觀,疫情很快就會過去的,會像2003年“非典”一樣,很快被人們遺忘。疫情過后,我們要樂觀地對待生活,一切都會回到正軌。

??四是,中國加油,武漢加油,希望盡快戰勝這次疫情。

??最后,我想對同行說,在疫情沒有結束期間,一定要管好公司的現金流。疫情結束之后,房地產市場依然會蓬勃發展。對行業不要悲觀,只有堅持住,就會迎來很好的發展機會。

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