鐗瑰尯*涓冩槦褰?存量房貸利率換“錨”在即 轉換定價并非松綁樓市調控

海南七星彩信誉投注 www.yfmeb.com 魏倩2020-02-27 08:53:30來源:上海證券報

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??近期,接連有兩城市公積金購房政策適度調整。綜合最新一期市場報價利率(LPR)繼續下調情況來看,存量房貸利率換“錨”在即,激起樓市漣漪。

??受訪人士表示,存量房貸利率換“錨”,是定價邏輯改變了,盡管LPR繼續下調,也并不意味著利率就此降低,更談不上樓市調控有所放松。

??兩地降低公積金貸款門檻

??駐馬店市提出降低公積金首付比例政策,該市日前發布《關于進一步規范促進房地產業平穩健康發展的意見》提出,一是調整住房公積金貸款額度,將最高貸款額度由45萬元提高到50萬元。二是將繳存職工首套房貸款最低首付比例由30%下調為20%,二套房貸款首付比例仍執行30%不變。該意見提出,將推動金融機構適度下調個人住房按揭貸款利率。

??南寧市住房公積金管理部門也出臺相關政策,其中一條為“購買二套房可使用公積金”,降低了二套房公積金貸款門檻。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示,這些調整代表當前二三線城市的房地產相關政策思路。出發點是為減輕新冠肺炎疫情對房地產市場造成的影響。預計后續各地在公積金貸款方面政策會有所跟進,包括降低首付比例、擴大公積金貸款受眾面、提高公積金貸款額度等。

??此前,無錫、上海、西安等多個城市針對因疫情受到影響的房地產企業和土地市場,調整相關政策,引導相關企業恢復生產經營,穩定樓市。

??與之相伴的消息是,市場傳出浙商銀行在不限購城市下調首套房首付比例、工商銀行下調二套房首付比例。

??不過,記者查閱央行等有關個人房貸利率政策(LPR定價機制改革前)可知,在不實施“限購”措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動5個百分點。

??由此可見,這一政策為商業銀行預留了空間,最低可實施首付比例20%。但總的基調并無改變。銀河證券最新報告認為,各地仍將堅持“房住不炒”和穩房價、穩地價、穩預期的總基調,但是各自的調控會“因城施策”。

??換“錨”是換定價邏輯 不代表房貸便宜

??上述兩地購房政策調整,恰好是在最新一期LPR下調后、存量房貸利率換“錨”前夕。就利率角度而言,這只是定價邏輯變,并不意味著利率就此降低,更不代表為樓市松綁。

??央行實施LPR機制定價改革后,對新發放商業性個人住房貸款利率也進行調整。新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成,而非是過去的基準利率定價。

??而在存量房貸方面,根據央行要求,于2020年3月1日至8月31日之間任意時點,可根據去年12月LPR定價基準加點進行轉換。轉換有兩種方式,一是將以基準利率定價的房貸轉換為以LPR為基準定價的浮動利率貸款;二是轉換為固定利率貸款。

??國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼表示,無論是何種轉換方式,轉換后的房貸利率應不低于原有利率,除非采用第一種方式后LPR下降?!癓PR下行并不必然導致房貸利率下降。商業銀行發放個人住房貸款,不同銀行會綜合業務定位、客戶資質、資金成本等因素,在LPR基礎上進行加點?!?/p>

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