鍗楀浗*涓冩槦褰╁浘瑙?“非對稱”下降的LPR,對房地產傳遞了什么信號?

海南七星彩信誉投注 www.yfmeb.com 綜合2020-02-21 09:56:49來源:中房網

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??中房網訊 最新出爐的貸款市場報價利率(LPR)報價結果與市場預期基本吻合。

??2月20日,中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布貸款市場報價利率(LPR),其中,1年期LPR為4.05%,比上期下調10個基點;5年期以上LPR為4.75%,比上期下調5個基點。

??自2019年LPR改革以來,1年期LPR第四次下調,且本次下調幅度擴大;5年期以上LPR則是改革后的第二次下調,降幅與此前一致。

??LPR“非對稱”下降

??但值得注意的是,這也是繼2019年11月1年期和5年期以上LPR同步下調5BP后,本次再次出現了兩個期限LPR均下調的情況。

??而此次兩個期限LPR也第一次出現非對稱下降的情況,5年期以上LPR僅下調5個BP。此前市場普遍預計兩個期限LPR均將跟隨1年期MLF利率下調10BP,本次這一舉動,超出了市場預期。

??實際上,本次LPR下調主要受MLF(中期借貸便利)利率下行帶動,這也是貨幣政策強化逆周期調節、穩增長的重要信號。專家表示,LPR非對稱下降傳遞兩大信號,一是推動企業貸款利率顯著下降,切實降低實體經濟融資成本;二是房地產調控仍未放松。展望未來,降準仍有一定空間。

??國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼認為,一方面,疫情對我國經濟的影響是短期的,短端利率下降更多,重在幫助企業渡過當前難關。另一方面,5年期以上貸款中,個人住房貸款占比較高,非對稱下降釋放了房地產調控未放松的信號。

??中信證券研究所副所長明明對上證報表示,總體來看,5年期LPR的下調幅度比1年期LPR小,因為中長期LPR是按揭貸款的重要定價基準??悸塹郊岢幀孔〔懷礎頭康夭ばЩ?,央行對于5年期LPR還是比較謹慎的。

??方正證券首席經濟學家顏色表示,五年期LPR如期下調,但是下調了5個BP,反映了央行在支持企業中長期信貸和避免對房地產發送太強寬松信號之間的權衡。目前隨著復工節奏逐步加快,企業中長期信貸需求逐步增加,需要5年期LPR下調支持實體經濟的信貸需求。但是目前住房按揭掛鉤五年期LPR,如果是10個BP的下調或對房地產刺激的信號過于強烈。因此5個BP的下調,可以看做央行在多重目標之間的權衡。

??市場人士分析,下調政策利率都是為降低實體經濟融資成本,同時也是為了影響LPR報價。MLF是LPR的定價依據,而OMO利率影響銀行同業負債成本,兩者都影響到銀行的部分資金成本。

??對于樓市,穩定而不“刺激”

??與房地產市場密切相關的,是5年期以上LPR。5年期以上LPR除了是企業中長期貸款的定價基準外,也是個人住房按揭貸款的定價基準。

??此前市場分歧的一個重要原因在于有觀點認為,若5年期以上LPR跟隨下調將對房地產市場產生較大寬松信號。

??按照規定,新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按2月20日5年期以上LPR為4.75%);二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按2月20日5年期以上LPR計算為5.35%)。

??根據上海易居房地產研究院測算,此次下調后,統計的全國64個城市中100萬元房貸、等額本息償還30年,其月供額從此前1月份的5731元減少至5699元,減少了31元。

??從實際情況看,本次5年期以上LPR“降息”對房貸利率的調整影響有限。分類來看,對于已經轉化為LPR報價的存量按揭貸款來說,其利率更新周期最短為1年,因此房貸利率不會立即隨5年期以上LPR相應變化。對于新增房貸,降低的基準利率或將通過加點的方式調整,保持新增與存量房貸利率一致。

??此外,今年3月起,存量浮動貸款利率合同要正式啟動定價基準轉換工作,但按照央行規定,商業性住房貸款即便定價基準轉換為LPR,轉換后至少截至2020年底實際利率水平要保持不變,這也保證了房地產調控政策的穩定性、連續性。

??業內人士分析稱,LPR利率下調使得房地產開發貸款和房地產個人按揭貸款的成本都有望下調。其中房地產開發貸款中一些中長期貸款的成本下調,有助于房企經營成本的降低,對沖近期銷售市場不景氣的壓力。而個人按揭貸款比重更高,有助于進一步落實信貸的政策思路,激活購房者需求、降低還貸壓力等積極作用。

??值得關注的是,央行在最新發布的貨幣政策執行報告中再次強調,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,按照“因城施策”的基本原則,加快建立房地產金融長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

??此外,針對之前市場傳聞央行擬調整宏觀審慎評估(MPA)中房地產信貸相關考核指標。央行2月17日也予以否認,表示該消息不屬實,這也說明房地產金融政策不會大幅放松。

??陽光城集團執行副總裁吳建斌認為,長期來講,政策對于房地產市場還是打壓的,后續也不會出臺更寬松的政策。短期只是針對房企遇到的困難,大約有十幾個城市出臺了一些紓困政策。2018年和2019年,中央政治局對房地產市場做過重要的決定,最核心的兩條:一是房子是用來住的,不是用來炒的;二是認為房地產行業不應占用國家太多的資源,不希望更多的資源再進入到房地產市場。相信這個大政方針是不會變的。新冠疫情最嚴重影響兩三個月,再長四五個月,這對于中國整個經濟體來說不是什么大不了的事件。

??易居研究院分析認為,此次LPR基礎利率的調整,總體上符合預期,進一步體現了2020年降低中長期資金成本、穩定經濟增長的導向。同時對于當前房地產市場等都有較為積極的作用,有助于激活一部分購房需求,也在一定程度上能夠防范市場持續低迷的風險。從房企近期的營銷角度看,應該充分利用LPR利率下調等進行線上業務的推廣,進而盡可能降低企業庫存壓力和資金壓力。從市場預期來看,雖然CPI、存貸利差等指標會牽制LPR的下調,但大方向看,考慮到后續經濟穩定和經濟刺激等因素,LPR依然以下調為主要趨勢。

??未來政策利率有望帶動LPR下行

??事實上,央行今年以來持續開啟政策工具箱以補充疫情影響下的銀行體系流動性。元旦剛過,央行宣布下調金融機構存款準備金率0.5個百分點,釋放長期資金8000多億元。2月3日庚子年金融市場開市第一天,央行通過公開市場投放流動性1.2萬億元,銀行體系整體流動性比去年同期多9000億元。

??另一方面,此前市場對于此次LPR利率下調有很強的預期。作為先行指標,在2月17日央行最新的公開市場操作中,MLF利率有所下滑,從此前的3.25%下降至3.15%。下降10個基點,被業內一致解讀是為今日LPR的下調鋪路。

??一些機構認為,本次疫情影響客觀上加大并加速了貨幣政策逆周期調節的節奏,后續如MLF、公開市場操作利率等政策利率仍有望下調。

??交行金融市場業務中心資深分析師楊一成表示,若一季度經濟數據不及預期,政策利率仍存在下調的可能性,預計時點為3月底至4月上旬。預計貨幣政策仍將維持偏寬松的態勢,保持流動性合理充裕,通過定向投向、專項再貸款等方式降低金融機構以及實體經濟融資成本,貨幣市場利率將在低位運行。

??渣打預計,2020年仍有望降準100bp,三季度前MLF仍將再下調10bp,以帶動LPR下行。

??摩根士丹利華鑫證券章俊則表示,5年期LPR僅下調了5bp,這主要還是在堅持“房住不炒”以及“不將房地產作為短期經濟刺激的手段”的基調下,在鼓勵中長期投資的同時避免釋放房地產政策放松的信號。

??央行2月19日發布的最新貨幣政策執行報告,承認了疫情對經濟短期的下行壓力,提出貨幣政策要增強主動性,繼續靈活運用多種貨幣政策工具,有效支持經濟運行在合理區間??梢栽ぜ?,降成本依然是今年貨幣政策的主要目標,貨幣政策邊際寬松仍有空間。

??來源:上海證券報、中房報、北京日報、證券時報、第一財經,中房網綜合整理

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