鍗楀浗涓冩槦*鍥捐璁哄潧:房東租客都不滿 蛋殼公寓直面資金鏈考驗

海南七星彩信誉投注 www.yfmeb.com 于德江2020-02-26 10:57:02來源:證券時報

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??蛋殼公寓深陷輿論漩渦和資金?;?,當前采取的措施未能如其預想般的“三贏”,反而令房東、租客更加不滿,導致情況更加復雜。

??蛋殼公寓當前給出了三種房東支持計劃,分別為合同期滿時返還一個月房租、分期返還一個月房租和支持半個月免租期。蛋殼稱,懇請房東與其一同為眾多深受疫情影響的租客獻出一份愛心關懷,攜手共渡難關。但是,接受證券時報記者采訪的多位房東表示,以上三種方案均不能接受,若逾期15個工作日內仍未收到蛋殼2月份房租,將采取行動強制收房。

??多位房東還反映,收到了《法務函》,蛋殼公寓以疫情產生的影響為不可抗力為由,解除雙方簽署的《財產委托管理服務合同》,互不承擔違約責任。收到該函的房東們無法接受,認為蛋殼公寓單方面違約,應承擔賠償責任。

??蛋殼和房東的關系更加惡化,令租客無所適從。深圳一名蛋殼租客向證券時報記者表示,房東已經通知即將強行收房,蛋殼公寓給出的換租或退租的方案均不合理,當前情況也很難搬家,無法接受。該名租客使用了租金貸,每月均按時還款,蛋殼公寓已經收到全年租金,未如期支付給房東。武漢的一位租客也面臨退租難題,其在去年底即申請退租,但遲遲未通過,在自己未實際租住的情況下,仍不得不每月償還租金貸,目前已經超出兩個月。

??房東強烈反彈

??蛋殼本來有機會在疫情期間樹立良好的社會形象,其確實也這么做了。1月25日,蛋殼公寓就宣布,拿出重點醫院附近專屬房源為武漢醫務人員提供免費租住。2月3日晚間,蛋殼公寓還宣布要在疫情期間給租客發補貼,為行業首家。但是沒過幾天,蛋殼公寓被曝出單方面通知房東減免1~3月租金,給出的理由是受疫情影響及為租客補貼。隨后,又有大量租客反映,并未享受到蛋殼公寓的補貼,甚至有借機漲價以及強行解除合同要求搬家的情況。由此,蛋殼公寓被指“兩頭吃”,要通過此舉截留大量資金,賺聰明錢、國難錢。

??2月17日,蛋殼公寓又發長文《致廣大房東的真心話》。在文中,蛋殼向各位房東致歉,稱確實存在部分員工與房東溝通有問題,是我們的工作沒有組織好,做得不到位,讓本該有的協商,變成了一種“通知”。蛋殼表示長租行業在此次疫情中遭受了非常嚴重的沖擊,房屋空置率日趨嚴重,這對維護行業生態及平臺的穩定來說,是一個巨大的挑戰。蛋殼繼續向房東尋求的免租期愛心支持,用于對租客進行補貼。蛋殼表示,絕不會趁疫情大發橫財,如果因此獲得任何額外的收益,將全部返還給房東。蛋殼稱,眼下確實遇到了很大的困難,面對幾十萬受疫情影響的租客,如果在為他們提供補貼的同時,我們仍正常支付房東租金,可能難以長久支撐下去。如果我們倒下了,未來傷害的將是各位房東和廣大租客的長期利益。

??這封公開信顯然沒有達到蛋殼預期的效果,甚至有反效果。隨即,蛋殼公寓給出了三種房東支持計劃,分別為合同期滿時返還一個月房租、分期返還一個月房租和支持半個月免租期。蛋殼稱,這是在前期與廣大房東深入溝通交流的基礎上,整理出最容易被理解接受的三種支持方案。但是,接受證券時報記者采訪的多位房東表示,以上三種方案均不能接受。蛋殼公寓并沒有給出其他不免租的方案,僅保留了一個進一步溝通的入口,房東可以將自己的意見反饋給客服。

??江林(化名)將自己在深圳市福田區的一套80平米的房子委托給蛋殼公寓,每月租金9100元。2月初,江林接到電話,蛋殼公寓希望他能免租一個月,被拒絕。其后在2月付款日,江林沒有收到蛋殼公寓的租金。江林也在APP中看到了蛋殼公寓給出的三種方案,但都無法接受。江林現在也是租房狀態,蛋殼公寓未如期支付房租,會導致江林房租壓力增大,也會影響他的房貸月供。根據江林的了解,他委托給蛋殼的房子在正常出租,沒有空置。

??部分房東已經收到了蛋殼的《法務函》,該函稱,鑒于1月起國內爆發新冠肺炎疫情,多個城市采取了嚴格的防控措施,該情況無法預料且不可避免,屬于法定不可抗力因素,導致原協議無法履行。因此蛋殼函告,原《財產委托管理服務合同》解除,雙方不因原協議效力的解除而承擔違約責任,自該函送達房東之日起生效。

??多名房東表示,疫情并未影響房屋的出租,這是蛋殼公寓要單方面違約。蛋殼公寓采取的措施引起房東強烈反彈,多地建立了維權微信群、QQ群,政府部門也接到大量關于蛋殼公寓的投訴。根據證券時報記者的了解,至少在深圳和北京,已經出現了房東聚眾維權的情況。政府部門也有所行動,深圳、北京等地住建部門對蛋殼公寓進行約談,要求其積極和房東溝通,按照法律規定和合同約定妥善處理問題。

??租客權益受損

??深圳市翻身片區的租客康康(化名)遭遇到了難以處理的情況,房東在門上張貼了《告示》,稱有權在2月26日后停止出租房屋,請租客盡快與蛋殼聯系確認,保障自身合法權益。

??康康的房東在《告示》中表示,蛋殼公寓2月5日拒不支付當期房租,根據其與蛋殼公寓簽署的租房合同約定,若蛋殼公寓逾本期付款日后的15個工作日內未支付租金,則其本人可單方面解除租房合同??悼滌敕慷〉昧肆?,房東的態度很堅決,是不會免費提供住宿的,近期就會換鎖,讓康康找蛋殼協商。

??康康2019年12月下旬才住進了這里,一個單間,每月租金2000元??悼滌昧俗飩鶇?,微眾銀行每月準時從銀行卡里扣款。春節期間,還在老家的康康接到房東打來的電話,蛋殼已經兩個月沒有支付房租了。據介紹,房東一度斷了水電,康康也與蛋殼進行了溝通。蛋殼管家提出了換租或者退租的方案,康康不能接受換租??悼當硎?,換租需要再重新簽訂一年合同,自己沒有義務配合蛋殼,疫情期間搬家也不方便。對于退租,康康認為,自己正常繳納房租,是因為蛋殼公寓的原因導致自己現在無房可住,責任在蛋殼,如果要退租,也需要蛋殼提出解約,按合同進行賠償。

??康康十分擔心,如果房東真的強行來收房,自己也不知道該怎么辦?!叭綣采廈嘔凰?,然后把我們東西扔出去呢?”康康說。

??武漢租客王天(化名)是想退租而不得,已經多交了兩個月租金,讓他很惱火。

??正常情況下,如果要退租,蛋殼公寓要求租客提前一個月進行申請。王天2019年12月31日申請在2020年1月30日退房,蛋殼公寓APP界面顯示,已分配服務管家,將上門辦理。但是,蛋殼的服務管家一直沒有來收房。春節前,王天離開武漢回老家過年,房屋至今空置。

??王天租房時使用了租金貸,他表示這是唯一的支付方式。每月底,微眾銀行都會扣除1350元,為下個月的租金。1月底,王天未完成退房,已經扣除了2月份租金。2月也已經到了扣款日,微眾銀行已經扣除了3月份的租金。王天對證券時報記者表示,本來租金交到1月30號就可以了,現在已經交到3月29號了。王天找到蛋殼管家溝通,后者卻說,可以直接斷交租金貸款,且稱不會有什么影響。王天認為這在邏輯上說不通,斷交會上征信記錄,以后買房、買車的貸款都會受到影響。

??王天也找了蛋殼客服,希望可以收回多繳納的兩筆租金,未獲得明確答復。

??資金鏈承壓

??康康、王天使用的租金貸,可在簽約之時就令蛋殼公寓獲得整個租賃期限的租金,從而去獲取更多的房源,發展更多租客,實現極速擴展。但是,這一模式潛藏風險,需要不停的滾動下去。早前,由于資金問題,已有多家長租公寓企業跑路、倒閉,多涉及租金貸,行業已經經歷了一輪洗牌。2019年底,住建部等六部門發布《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》:住房租賃企業租金收入中,住房租金貸款金額占比不得超過30%,超過比例的部分應于2022年年底之前逐步調整到位。

??蛋殼公寓招股說明書顯示,租客選擇租金貸的比例在2017年達到91.3%,2018年降低至75.8%,2019年前三季度進一步降低至67.9%。蛋殼公寓稱,租金貸支持的業務占比下降的主要原因是由于增加了與更有聲望的金融機構合作,這些金融機構利率更低,貸款審批更為嚴格。蛋殼公寓租金貸年化利率6%~10%。

??蛋殼公寓是國內規模最大的長租公寓上市公司。1月17日,蛋殼公寓赴美上市,是2020年登陸紐交所的第一只中概股。蛋殼實際發行價13.5美元低于招股價區間,實際發行總數也低于計劃,實際募資1.296億美元。上市首日盤中,蛋殼公寓就遭遇破發。近期,蛋殼公寓持續下挫,最新收報11.15美元。

??2019年前三季度,蛋殼公寓實現營收50億元,同比增長近2倍;營業支出達到73億元,虧損25億元,2018年同期虧損額為13.7億元。這是急速擴張的結果,蛋殼公寓2018年、2019年前三季度營收和虧損額較2017年明顯增加。2017年度,蛋殼公寓營收6.57億元,虧損2.72億元。

??截至2019年9月底,蛋殼公寓總資產76.74億元,總負債76.61億元,按此計算的負債率為99.83%。這其中的負債大部分應為租金貸,真正的有息負債沒有那么多?;褂幸桓霾緩玫男藕攀?,蛋殼公寓2019年前三季度凈現金流轉負,為-1.68億元,資金壓力凸顯。

??蛋殼公寓成立于2015年,當前已進入北京、上海、深圳、武漢等13個城市,運營房源達到43萬間。資料顯示,蛋殼在IPO前經歷了7輪融資,總額超過7億美元,股東包括老虎環球基金、華人文化產業投資基金、高榕資本、螞蟻金服等知名投資機構。蛋殼公寓上市后,老虎環球基金持有20%的股份,螞蟻金服持股7.8%,聯合創始人兼CEO高靖直接持有14.2%的股份,天使投資人兼董事長沈博陽持有6.3%的股份。

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