鏈湡涓冩槦褰╁紑濂栫粨鏋?[易居研究院]2019年11月10城供求關系與庫存報告

海南七星彩信誉投注 www.yfmeb.com 2020-02-26 14:08:54

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-02-26
  • 報告類型:住宅交易分析
  • 發布機構:易居研究院

??上海易居房地產研究院2020年2月25日發布《2019年11月10城供求關系與庫存報告》。該報告顯示:

??11月,10城潛在供求比為1.05,環比上升2.6%,同比上升6.8%,供略大于求。具體到城市,預計2020年上半年,南京和鄭州潛在供求比將存在上行的壓力,并且處于供大于求的狀態;杭州、天津和湖州雖然潛在供求比預計不會繼續上行,但也將處于供大于求的狀態,房價可能有一定的回調壓力。無錫潛在供求比繼續下行,且供小于求,易漲難跌。

??11月,10城商品住宅潛在庫存為25317萬平方米,按照11月份的銷售水平,去化周期為17.4個月,庫存與去化周期均小幅上行。2020年上半年受新冠肺炎疫情影響,銷售面積預計將明顯下滑,庫存和去化周期將上升,房地產市場將有所降溫。蘇州近期對房地產市場政策支持力度相對較大,預計2020年上半年,蘇州去化周期和潛在供求比都將小幅上升,其房價漲幅或收窄。

??易居研究院研究員王若辰表示: 新冠肺炎疫情的發生加速了銷售量的下降,同時另一方面也影響了企業的正常施工節奏,會使得供給量也有所下降,但總的來說銷售量的下降將會更加明顯。在此基礎上,2020年上半年,10個重點城市的潛在庫存、去化周期和供求比均將有所上升。

??報告正文如下:

??供求關系是決定房地產價格短周期波動的關鍵因素之一,通常來說,在僅考慮供求關系的情況下,當住宅供應量小于需求量時,房價易漲難跌;當住宅供應量大于未來需求量時,房價易跌難漲。供應量的代理指標為剔除配建和自持面積的商品住宅新開工面積,需求量則為商品住宅銷售面積,數據均來自各地統計局。

??衡量城市庫存的口徑為新開工后未銷售的商品住宅,相比可售庫存來說,還包含了新開工后未達到預售標準的庫存,能夠更全面的衡量一個城市商品住宅的潛在供應量。若無特別說明,本報告中所指的商品住宅新開工面積均剔除配建保障房部分;本報告所指新開工面積和銷售面積均為12個月移動平均面積,即最近12個月的平均值。

??一、供給:商品住宅新開工面積

??2019年11月,10城住宅新開工面積為1440萬平方米,環比下降1.5%,同比下降5.8%。2019年3月后,新開工面積開始震蕩下行,反映開發商對短期市場的預期降低。

??二、需求:商品住宅銷售面積

??2019年11月,10城住宅銷售面積為1454萬平方米,環比下降0.8%,同比增長0.6%,繼續小幅下降, 2020年銷售面積大概率進一步下降。

??三、10城商品住宅潛在供求比與潛在庫存

??1、潛在供求比  

??潛在供求比計算方法:

??潛在供求比 = 供給量/需求量 = 9個月前移動平均新開工面積/當月移動平均銷售面積

??潛在供求比越小,說明商品住宅需求量超過供給量越多,供小于求,當前住宅市場更可能處于繁榮階段;潛在供求比越大,說明商品住宅供給量超過需求量越多,供大于求,當前住宅市場更可能處于降溫階段。

??2019年11月,10城商品住宅潛在供求比為1.05,環比上升2.6%,同比上升6.8%,供略大于求。預計未來潛在供求比將繼續上升,于2020年6月超過1.1。

??2019年11月,天津、杭州、湖州、鄭州、南京、蘇州、重慶、無錫、上海和三亞的潛在供求比分別為1.39、1.22、1.14、1.06、1.03、1.01、0.97、0.95、0.95和0.92。其中,供求比上升和下降的城市各占5成,但上升幅度整體大于下降幅度,表明供給壓力增大。

??2、潛在庫存及去化周期

??經過一系列的假設和測算可以得到:

??2019年11月,10城商品住宅潛在庫存為25317萬平方米,按照11月份的銷售水平,去化周期為17.4個月,庫存與去化周期均小幅上行。

??展望未來,10城商品住宅新開工面積同比增速已經于2019年8月轉負,銷售面積同比增速11月份已經接近0,即將轉負,但下行速度目前慢于新開工面積同比。2020年受新冠肺炎疫情影響,銷售面積預計將明顯下滑,庫存和去化周期將有所上升。

??2019年11月,天津、三亞、南京、鄭州、蘇州、湖州、杭州、重慶、上海和無錫的新開工未售庫存去化周期分別為38.1、26.3、22.5、21.4、21.3、13.3、13.3、11.5、11.4和11.1個月。其中,去化周期增長的城市占6成,說明庫存去化壓力增大。天津的去化周期最長,同時庫存量也很大,其房地產市場比較萎靡,但11月份去化周期有所下降。無錫、上海等去化周期較小,不存在大的庫存去化壓力。

??四、案例:蘇州

??本次疫情發生后,多地政府出臺了一系列房地產支持政策,包括降低土地出讓金交納比例、延緩竣工等以支持房企的正常經營。蘇州2月24日出讓的10幅宅地取消了竣工預售許可調整價,并且當網上競價超過市場指導價時,價高者得,取消了現房銷售和封頂銷售,政策支持力度相對較大。

??2019年下半年蘇州新開工面積并未下降,說明2020年上半年供應量仍保持目前水平,而需求量受疫情影響會有所下降,因此其潛在庫存和去化周期也大概率將有所上升,二手房價漲幅有或將收窄。

??蘇州商品住宅潛在供求比在未來3個季度是呈小幅震蕩上行的趨勢,但比值大多略低于1,整體供略小于求。因此,僅從供需關系來看,預計未來3個季度蘇州二手房價漲幅將有所收窄。

??五、結論與趨勢   

??預計2020年上半年,南京和鄭州潛在供求比將存在上行的壓力,并且處于供大于求的狀態;杭州、天津和湖州雖然潛在供求比預計不會繼續上行,但也將處于供大于求的狀態,房價可能有一定的回調壓力。無錫潛在供求比繼續下行,且供小于求,易漲難跌。2020年上半年受新冠肺炎疫情影響,銷售面積預計將明顯下滑,庫存和去化周期將上升,房地產市場將有所降溫。

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